Потенциал строительного рынка и аналитика недвижимости Николаева

Строительный рынок Николаева и области демонстрирует активную динамику роста за счёт выгодного географического положения, развитой портовой инфраструктуры и прогнозируемого роста и восстановления объёмов строительства. Для инвесторов и участников рынка, эти факторы создают спрос на рыночную ликвидность. Агрегатор Новаторбуд готов войти в регион как надёжный Партнёр для снабжения строительно-монтажных компаний, девелоперов и государственных проектов. Благодаря широкому ассортименту, стабильной логистике и опыту в комплексных поставках, компания предлагает профессиональные B2B и B2C решения для объектов ПГС в Украине.

Логистика и географическое преимущество Николаева

Город Николаев занимает стратегическое положение на карте Украины, формируя уникальный логистический и транспортный узел южной части страны, тесно связанный с бассейном Чёрного моря. География региона определила его экономическую специализацию и предоставляет серьёзные конкурентные преимущества для строительной отрасли, логистики, производства, сектора услуг и рынка недвижимости.

Перекрёсток водных, морских и сухопутных маршрутов

Николаев расположен в устьевой зоне двух ключевых рек — Южного Буга и Ингула, которые формируют сложную речную систему и открывают прямой выход к акватории Чёрного моря. Город фактически встроен в одно из ответвлений международного логистического коридора «Балтийское море — Чёрное море», что обеспечивает:

• выход на морские порты Ближнего Востока, Средиземноморья, Европы;
• доступ к речной системе внутренних водных перевозок Украины;
• интеграцию в сухопутные транзитные коридоры Восток–Запад и Север–Юг.

Сильная морская и портовая инфраструктура

В регионе функционируют несколько высокомощных портовых комплексов:

• Морской торговый порт Николаев — грузооборот до 15 млн тонн в год, 23 причала, развитая складская база для зерновых, металлов, нефтехимии и генеральных грузов.
• Специализированный порт «Ника-Тера» — до 8 млн тонн перевалки в год, комплекс для зерна, наливных и сыпучих материалов.
• Речной порт Николаев — до 5 млн тонн в год, логистика строительных материалов, металла, щебня и лесоматериалов.
• Частные терминалы (Nibulon, Верри, Delta Pilot и др.) обеспечивают глубокую диверсификацию грузопотоков, в том числе специализированные мощности по перевалке цемента, металлоконструкций, нерудных строительных материалов.

Железнодорожный и автомобильный каркас

Через Николаев проходят международные автомобильные коридоры:

• Reni — Одесса — Николаев — Херсон — Мелитополь — Мариуполь (чёрноморский коридор);
• Одесса — Николаев — Херсон (евразийский транзит);
• Яготин — Ковель — Черноморские порты (балтийско-чёрноморская дуга).

Железнодорожный узел имеет пропускную способность более 2000 вагонов в сутки, обеспечивая стабильное снабжение регионального строительного сектора цементом, инертными материалами, металлом, трубами и отделочными изделиями.

Международный аэропорт и перспективы мультимодальной логистики

Развитие аэропорта Николаев с проектной пропускной способностью до 100 000 тонн грузов в год создаёт дополнительные возможности для быстрого импорта инженерных систем, оборудования, фасадных и финишных материалов из Европы, Турции, Китая.

Строительная логистика как ядро развития

Стоить отметить, что уникальное и сложное переплетение транспортных магистралей превращает Николаев в ключевой хаб по:

• Импорту и дистрибуции отделочных материалов, плит, лакокрасочной продукции, оборудования.
• Экспорту цемента, щебня, нерудных материалов и конструкций.
• Обслуживанию крупных строительных проектов юга и центра Украины.

Резюме географического потенциала

Анализ первичного и вторичного рынка недвижимости Николаева

Рынок недвижимости Николаева в 2025 году демонстрирует крайне противоречивую и разнонаправленную динамику, находясь под влиянием одновременно нескольких ключевых факторов: ограниченного спроса, рисков безопасности, сдержанного строительства и макроэкономических колебаний, связанных с близостью региона к линии активных боевых действий на южном направлении.

Ограниченный рост “первички” на фоне высокой турбулентности

На первичном рынке города присутствует ограниченное число новых проектов, среди которых:

• ЖК Club House (Заводский район).
• ЖК The ONE (Центральный район, цена 33 800 грн/м²).
• ЖК Обсерваторный (Заводский район).
• ЖК Dream City (Центральный район).
• проект на ул. 12-а Поздовжня (Ингульский район).

Большинство проектов формально заявлены как активные или стартовавшие, однако реальная стадия готовности и активность продаж остаются сдержанными. Существенное ограничение спроса на квартиры в новостройках объясняется высокой степенью военных рисков, а также уменьшением покупательской способности населения.

Средняя цена на первичном рынке в июне 2025 года зафиксирована на уровне 29 100 грн/м². Несмотря на общий номинальный рост (+1% за год), этот показатель носит технический характер и скорее отражает инфляционные колебания, нежели реальный рост платежеспособного спроса.

Высокая дифференциация по районам “вторички”

Анализ вторичного рынка демонстрирует разноуровневую ценовую политику в зависимости от локации:

• 1-комнатные квартиры — диапазон $14 400 – $20 700.
• 2-комнатные квартиры — диапазон $23 000 – $32 500.
• 3-комнатные квартиры — диапазон $33 000 – $45 700.

Максимальные цены по-прежнему демонстрируют Центральный и Заводский районы как на первичке, так и на вторичке, в то время как Корабельный и Ингульский районы уступают как по спросу, так и по цене. Следовательно, ликвидность ритейла по строительно-отделочным материалам находится в указанных районах Николаева.

Общая тенденция падения спроса на строительные материалы

На фоне указанных показателей фиксируется стабильное падение реального спроса на строительные и отделочные материалы в сегменте жилого строительства — как в новостройках, так и во вторичном фонде. По оценке накопленных данных, совокупный спад потребления материалов уже превышает 40% по сравнению с довоенным уровнем. Причиной такого существенного снижения выступает:

• высокая степень геополитических рисков южного направления;
• отложенные инвестиционные решения со стороны частных застройщиков;
• снижение активности по внутренним ремонтным и отделочным работам у населения;
• ограниченное привлечение внешнего капитала в девелоперские проекты города.

Системный вывод

Рынок Николаева сохраняет строительный потенциал на долгосрочную перспективу, но в текущем оперативном горизонте 2025 года находится в фазе вынужденной стагнации. Логистика стройматериалов, складские поставки и проектные поставки остаются крайне ограниченными по объёмам. Такая ситуация ограничивает развитие сетевой розницы и не создаёт условий для расширения торговли строительными материалами в сегменте B2C, не говоря уже про B2B который в зоне финансового риска переформатированием всего пласта оптово-розничной реализации сектора ПГС.

В сложившейся модели актуальным остаётся перераспределение спроса в пользу:

• бюджетного точечного строительства;
• локальных ремонтов в безопасных районах;
• адресных проектов по восстановлению инфраструктуры.

Строительный рынок Николаева в 2025 году

На фоне сложной военно-политической и экономической ситуации строительный рынок Николаева в 2025 году остаётся крайне чувствительным и ограниченным по объёму. Близость региона к активной линии фронта южного направления оказывает существенное влияние как на строительную активность, так и на розничный рынок строительных и отделочных материалов.

Общая картина локального рынка

Строительный рынок Николаева фактически функционирует в двух плоскостях:

1. Целевое восстановление разрушенной инфраструктуры — в рамках государственных и международных программ восстановления. Существенную роль здесь играют гуманитарные поставки стройматериалов от международных Партнёров (ООН, JICA, донорских организаций), которые преимущественно направляются на ремонт коммунальной, инженерной и жилой инфраструктуры.
2. Ограниченный частный сектор — включая точечные ремонты частного жилья и коммерческих объектов в сравнительно безопасных районах, а также восстановление повреждённых объектов с привлечением частных инвестиций.

Снижение потребления в ритейле стройматериалов

По оценке накопленных данных, потребление строительных и отделочных материалов в розничном секторе Николаева в 2025 году снизилось более чем на 40% относительно довоенного периода. По фактическим данным этот показатель может составить и вовсе более 60%. Основные возможные причины:

• высокая степень рисков, связанных с постоянными обстрелами и близостью к зоне активных боевых действий;
• малые объёмы нового строительства в жилом и производственном секторе;
• сокращение потребительской активности и инвестиционной привлекательности региона для частных девелоперов;
• замещение части потребностей поставками гуманитарной помощи.

Фактически в городе практически отсутствует классический высококонкурентный розничный рынок стройматериалов в том объёме, который характерен для стабильных регионов Украины. Большинство локальных торговых точек ориентированы на базовые ремонтные и восстановительные материалы.

Текущая рыночная ТОП-структура

На сегодняшний день на рынке строительных и отделочных материалов в Николаеве продолжают функционировать ключевые участники, обеспечивающие доступность товаров для населения и бизнеса: “Епіцентр”, “MAPEI”, “БудHouse (БудХаус)”, “MIZOL”, “Caparol”, “Первый Дом”, “КУБ”, “ПИК Дистрибьюшн”. Именно с этими активными игроками строительного ритейла и дистрибуции группа-компаний “Новатора” видит для себя возможность построения партнёрской модели взаимодействия, при которой каждый участник сохраняет свою нишу, а рынок получает дополнительный доступ к профессиональным проектным поставкам и расширенному ассортименту системных решений.

Новые инфраструктурные элементы

Определённым стабилизирующим элементом на рынке стало открытие в июне 2025 года завода по переработке строительного мусора. Предприятие создано при поддержке Японского агентства международного сотрудничества (JICA) и позволяет перерабатывать отходы с повреждённых зданий, тем самым частично решая проблему утилизации и создавая сырьевую базу для отдельных направлений строительства и восстановления.

Участие гуманитарных программ

Важным источником строительных материалов остаются программы ООН и международных организаций, которые регулярно поставляют партии стройматериалов для восстановления разрушенных объектов. Эти поставки преимущественно направлены на восстановление частного жилого фонда в Корабельном и Центральном районах Николаева, а также коммунальных объектов первой необходимости.

Стратегия компании Новаторбуд

На сегодняшний день компания в регионе Николаева не представлена в формате локального ритейл-агрегатора, строительного маркета или стационарной складской сети в организации поставок строительно-отделочных материалов. Однако компания уже активно выстраивает присутствие в регионе через:

• функционирование информационного онлайн-ресурса, где представлены актуальные оптовые цены на широкий спектр строительных и отделочных материалов в Киеве;
• возможность оперативной отгрузки крупногабаритных заказов (от 5 до 22 тонн) с центрального складского комплекса в г. Вишнёвом (Киев);
• формирование сети логистического обслуживания заказчиков в Николаеве, Николаевской области и прилегающих районах.

Такая гибридная модель позволяет закрывать актуальные проектные потребности строительных компаний, коммунальных предприятий и подрядных организаций при оптимальной логистической схеме.

Текущая точка входа

С учётом высокой волатильности локального розничного сегмента и ограниченного конечного спроса со стороны частных потребителей, основной вектор выхода Компании в регион — это:

• работа с корпоративными закупками под проекты восстановления;
• сотрудничество с государственными и муниципальными заказчиками;
• участие в тендерных программах;
• формирование гибких схем поставок под конкретные объекты.

Долгосрочный инвестиционный сценарий рынка для Николаева

Строительный рынок Николаева сохраняет значительный стратегический потенциал, который в долгосрочной перспективе будет реализовываться по мере стабилизации военно-политической обстановки и постепенного запуска масштабных программ восстановления. Сложившийся в регионе объём разрушений жилого фонда, инженерной инфраструктуры и промышленных объектов формирует основу для будущего устойчивого спроса на широкий ассортимент строительных и отделочных материалов.

Формирующиеся драйверы восстановления

• Масштабные государственные и международные программы восстановления разрушенного жилого и промышленного фонда.
• Постепенная модернизация индустриальной базы региона (судостроение, аграрная переработка, портовая логистика).
• Рост локальной логистической инфраструктуры в связи с восстановлением портов, складских мощностей и транзитных коридоров.
• Развитие внутреннего производства вторичных материалов — запуск переработки строительных отходов в Николаеве в июне 2025 года.
• Поддержка со стороны международных Партнёров и гуманитарных организаций (ООН, JICA, Европейский союз и др.).

Перспективная роль Новатора из Харькова для Николаева

Компания Новаторстрой, имеющая более 22 лет опыта работы на рынке Украины, уже сегодня обладает отлаженной системой комплексной дистрибуции, агрегатинга строительных и отделочных материалов в национальном масштабе. Ключевым преимуществом компании является сформированный портфель из более чем 150 ведущих торговых марок, что позволяет оперативно закрывать широкий спектр потребностей в различных категориях строительных материалов — от базовых до высокотехнологичных решений и даже бау-продуктов систем KNAUF и AMF.

Среди ключевых собственных брендов компании — торговые марки FRONT (лакокрасочные материалы) и TIGOR (строительные смеси, профессиональная строительная химия и системы теплоизоляции). Эти продуктовые линейки способны органично встроиться в восстановительные программы Николаева и области, обеспечивая рациональный баланс между качеством, технологической адаптацией под строительные нормы Украины и экономической доступностью в новых условиях послевоенного строительства.

Стратегические точки роста

В долгосрочной перспективе, с выходом Николаева на фазу активного восстановления, компания Новаторбуд может:

• развернуть специализированные проектные поставки для объектов восстановления инфраструктуры и жилья;
• интегрировать регион в существующую дистрибуционную сеть компании, формируя складские узлы и логистические плечи;
• участвовать в государственных и международных тендерах по восстановлению южных регионов Украины;
• масштабировать присутствие в B2B и профессиональном B2G-сегменте в партнёрстве с девелоперами и подрядными организациями;
• предоставлять группы специалистов по сопровождению локальных торговых марок и проектному консультированию клиентов;
• совместно с региональными и национальными Партнёрами участвовать в обеспечении ликвидности строительного рынка за счёт выстроенных маркетинговых процессов, консультационной поддержки, экспертных коммуникаций и предоставления комплексных системных решений под задачи восстановления.

Таким образом, опыт, номенклатурная глубина ассортимента и уже работающая система дистрибуции компании “Новатора” создают прочную бизнес-платформу для системного входа в рынок Николаева и обеспечения его потребностей в процессе масштабного восстановления и дальнейшего экономического роста региона. При этом Компания не ставит перед собой цель формирования конкурентного давления на сложившихся участников локального рынка, осознавая, что в текущих условиях строительного сектора ПГС появление нового конкурента может лишь усилить нестабильность. Напротив, стратегия компании направлена на интеграцию в регион как партнёрская структура, способная расширить ассортиментные, логистические и финансовые возможности рынка совместно со всеми действующими и сохранившимися участниками отрасли по состоянию на первую половину 2025 года.

"Восстановление — это не конкуренция. Это совместная работа тех, кто готов строить новое качество жизни в Николаеве. Новаторбуд — Партнёр в восстановлении региона!"