Шукаєте приміщення під власну справу або об'єкт, який приноситиме орендний дохід? Аукціон нерухомості дає доступ до офісів, складів і земельних ділянок держави та громад за ціною, яку формує чесна конкуренція. Пояснюємо, як вибрати лот, перевірити його до торгів, порахувати граничну ставку й не втратити гарантійний внесок.
Чому варто купувати нежитловий фонд у держави та громад
За даними Прозорро.Продажі, у 2025 році в системі завершили майже 28,7 тис. онлайн-аукціонів на понад 16,2 млрд грн, з них приватизація дала бюджетам близько 5,2 млрд грн. Мінекономіки рахує, що за сім років малої приватизації держава та громади отримали майже 21,8 млрд грн. Тобто аукціони нерухомості України — це живий ринок, а не разові розпродажі.
Для інвестора тут три переваги. Стартова ціна прив'язана до балансової або оціночної вартості, тож нерідко нижча за ринкову. Усі учасники рівні: організатор до завершення торгів не знає, хто бере участь. А об'єкт можна використати двома способами — розмістити власний бізнес або здати в оренду. Якщо ж ви берете державне приміщення саме в оренду, суборенда можлива тоді, коли її дозволяє договір.
Актуальні лоти зібрані в розділі аукціони нерухомості України на Zakupivli.Pro: там є фільтри за регіоном, площею та стартовою ціною.
Які лоти пропонують аукціони нерухомості України
Офіси — окремі кабінети чи поверхи в адмінбудівлях. Підходять під власний офіс або оренду для малого бізнесу.
Склади та виробничі бази — нерідко разом з обладнанням, під'їзними коліями й трансформаторними підстанціями. Ліквідні для логістики та виробництва.
Фасадні приміщення — перший поверх із входом з вулиці. Найпопулярніший формат під магазин, кав'ярню чи аптеку, тому й конкуренція тут вища.
Земельні ділянки під забудову — комунальні й державні землі несільськогосподарського призначення. Сільгоспземлі держави та громад продавати заборонено, їх можна лише орендувати.
За оцінкою Прозорро.Продажі, у системі доступні майже сім тисяч об'єктів малої приватизації. Тож вибір є навіть у невеликих громадах.
Аудит лота перед торгами
Кожен аукціон нерухомості має обмежений час експозиції, тож перевірку краще завершити до подання заявки. Після перемоги часу на роздуми вже немає.
Технічний паспорт. Звірте площу, поверховість і планування з фактичним станом. Самочинні перепланування доведеться узаконювати за свій рахунок.
Державний реєстр речових прав. Подивіться, хто власник, чи зареєстроване право власності та чи немає арештів, іпотек або заборон на відчуження.
Земельний кадастр. Для ділянки перевірте кадастровий номер, цільове призначення й межі. Якщо під будівлею земля не оформлена, закладіть витрати на її оформлення.
Умови продажу. Аукціонна комісія може встановити зобов'язання для покупця: зберегти профіль, погасити борги, створити робочі місця. Прочитайте їх до заявки, бо ви підписуєте згоду їх виконувати.
Огляд на місці. Для приватизаційних лотів заява про ознайомлення з об'єктом входить до пакета документів. Скористайтеся цим: стан даху, комунікацій і під'їзних шляхів видно лише наживо.
Окремо зверніть увагу на чинного орендаря. На деякі лоти діє переважне право, і орендар може залишити об'єкт за собою, якщо погодиться на вашу ціну.
Розрахунок інвестицій і граничної ціни
Головне правило аукціону нерухомості: визначте максимальну ставку до старту і не перевищуйте її в азарті торгів.
Порахуйте повну вартість входу. Для малої приватизації вона складається з таких частин:
Ціна перемоги — ваша ставка. Стартова ціна в оголошенні може бути вказана з ПДВ чи без ПДВ. тож звертайте на це увагу.
Гарантійний внесок — 20% стартової ціни. Частину гарантійного внеску зараховують в оптлату лоту.
Винагорода майданчика — 4% від ціни продажу, але не більше 8 млн грн. Її утримують із гарантійного внеску.
Ремонт і оформлення — за результатами огляду.
Далі знайдіть ринкові аналоги: три-п'ять подібних об'єктів у тому ж районі з оголошень про продаж і оренду. Візьміть середню ціну квадратного метра й середню орендну ставку.
Умовний приклад. Приміщення 120 м², стартова ціна 2,4 млн грн. Оренда аналогів — 350 грн/м² на місяць, тобто близько 504 тис. грн на рік. Ремонт — 600 тис. грн. Якщо ви хочете окупитися за сім років, загальні витрати не мають перевищити 3,5 млн грн. Віднімаємо ремонт і 4% майданчику — гранична ставка виходить приблизно 2,8 млн грн. Усе, що вище, з'їдає вашу дохідність.
Ризики та як зберегти гарантійний внесок
Найдорожча помилка на аукціоні нерухомості — перемогти й не довести угоду до кінця. Для малої приватизації строки такі: 3 дні на підписання протоколу, 20 робочих днів на оплату, 25 днів на договір купівлі-продажу (рахується з дня формування протоколу). Пропустили будь-який — вас дискваліфікують, а внесок залишиться у продавця.
Ось як цього уникнути:
- Підготуйте гроші до торгів. Кредит, який погоджують місяць, у 20 днів не вкладеться.
- Перевірте документи заздалегідь: витяг з ЄДР, дані про кінцевого бенефіціара, фінзвітність для юросіб.
- Переконайтеся, що на вас не поширюються обмеження статті 8 закону про приватизацію: санкції, зв'язки з державою-агресором, непрозорі офшори.
- Тримайте КЕП робочим. Протокол і договір підписують можуть бути підписані в електронному форматі.
- Не торгуйтеся вище граничної ціни. Відмова від оплати після перемоги коштує 20% стартової ціни.
Тут легко заплутатися на першому аукціоні — ви не самі. Менеджер майданчика підкаже, які документи потрібні саме для вашого лота.
Як сформувати портфель через Zakupivli.Pro
Аукціони нерухомості України дозволяють зібрати портфель поступово. Почніть з одного ліквідного об'єкта, який ви розумієте: офісу у своєму місті чи невеликого складу. Пройдіть повний цикл від аудиту до договору, а потім масштабуйтеся. Комбінуйте формати: фасадні приміщення дають вищу орендну ставку, склади — стабільніших орендарів, ділянки — потенціал зростання вартості.
На Zakupivli.Pro ви можете відстежувати обрані аукціони в кабінеті, отримувати добірку актуальних лотів на пошту, а перед першими торгами — потренуватися на тренажері. Не знайшли потрібного? Залиште заявку, і менеджери підберуть варіанти. Відкрийте каталог аукціонів нерухомості України, оберіть два-три об'єкти та замовте безкоштовну консультацію — допоможемо розібратися з умовами до старту торгів.
